نمای پنهان مسکن ۱۴۰۲؛ رشد سرمایه‌گذاری مسکن چرا افت کرد؟
سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در سال گذشته «در مجموع» و به لحاظ «رشد واقعی» ۹ درصد نسبت به ۱۴۰۱ در کل کشور افزایش پیدا کرد.
به گزارش دنیای اقتصاد، اما «نمای پنهان» این آمار رسمی که به «اجزای سرمایه‌گذاری‌های صورت‌گرفته» اختصاص دارد، «علامت نامساعد» از بازار مسکن۱۴۰۲ مخابره می‌کند. حجم کل سرمایه‌گذاری شامل سه مرحله خط‌تولید ساختمان می‌شود؛ «شروع ساخت»، «نیمه‌تمام‌ها» و «تکمیل ساختمان‌ها». سال گذشته ورود سرمایه به مرحله‌اول «رکورد رشد واقعی از سال ۸۷» را زد که یک علت کلیدی داشت.
نبض سرمایه‌گذاری ساختمانی سال ۱۴۰۲ بر اساس «میزان سرمایه به کار گرفته شده توسط سازنده ها»، با انتشار آمار جدید رسمی از فصل آخر (سال گذشته)، قابل سنجش شد؛ تحلیل داده‌ها حاوی سه پیام از «خط تولید مسکن» تا پیش از ۱۴۰۳ و یک «راهنمای سیاستی» برای چگونگی تنظیم بازار در سال‌جاری است.
تصویر مثبت از وضعیت کلی
گزارش از آمار رسمی سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال گذشته حاکی است، مجموع سرمایه‌گذاری صورت گرفته در طول خط تولید مسکن و ساختمان به لحاظ «رشد واقعی»، ۹درصد نسبت به ۱۴۰۱ افزایش پیدا کرد. خط تولید مسکن شامل سه مرحله سرمایه‌گذاری برای «شروع ساخت وساز»، سرمایه‌گذاری برای «پیشرفت فیزیکی ساختمان‌های در حال ساخت و ناتمام» و در نهایت سرمایه‌گذاری برای «تکمیل ساختمان» جهت عرضه به بازار فروش است.
نرخ افزایش واقعی کل سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز‌های ۱۴۰۲، با توجه به «رشد مثبت میانگین ۴.۸ درصدی در سال‌های عصر جهش قیمت‌ها (سال‌های ۹۷ تا ۱۴۰۱)» و همچنین «رشد مثبت میانگین ۳ درصدی طی سال‌های دهه ۹۰»، از نوعی «تغییر مثبت در اوضاع بازار ساخت» طی ۱۴۰۲ حکایت دارد.
اما این، «تصویر کلی» است و رشد مثبت کل سرمایه‌گذاری واقعی، الزاما به معنای «بهبود اوضاع سرمایه‌گذاران ساختمانی و در نتیجه بهبود شرایط رکود عرضه مسکن» نیست. بلکه لازم است اجزای سرمایه‌گذاری ساختمانی یا همان سه مرحله خط تولید، جداگانه مورد بررسی قرار بگیرد.
تصویر کلی از «افزایش سرمایه‌گذاری واقعی» زمانی «علامت بهبود» بازار ساخت وساز محسوب می‌شود که «مرحله شروع» و «مرحله تکمیل»، توامان با «صعود سرمایه‌گذاری» همراه باشد و در عین حال، «انباشت سرمایه در ساخت‌وساز‌های ناتمام» اتفاق نیفتد. رشد مثبت در مرحله میانی خط تولید یعنی سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های نیمه تمام در کنار «رشد منفی» مرحله تکمیل، «علامت نامساعد» به حساب می‌آید و نشانگر «اختلال در روند بازار تولید و عرضه مسکن و ساختمان» است.
پیام اول؛ رکورد رشد «ابتدای خط تولید» ساختمان
پیام اول «نبض سرمایه‌گذاری ساختمانی ۱۴۰۲»، رکورد مثبت در مرحله شروع ساخت وساز است. سال گذشته میزان سرمایه‌گذاری واقعی برای ساختمان‌های شروع شده در کشور ۲۲ درصد افزایش پیدا کرد. این رقم در مقایسه با «میانگین سالانه رشد واقعی این شاخص»، از سال ۸۷ به بعد، «بیشترین نرخ» محسوب می‌شود. ارقام واقعی سرمایه‌گذاری در این بررسی، از مابه التفاوت «رشد اسمی سرمایه‌گذاری در آمار رسمی و تورم تولید ساختمان مربوط به آمار‌های رسمی دیگر (مصالح ساختمانی، قیمت زمین و…)» به دست آمده است.
رشد مثبت ۲۲ درصدی در سرمایه‌گذاری واقعی برای شروع ساخت‌وساز‌ها در سال گذشته، در شرایطی رقم خورده که از یکسو، «میانگین رشد سالانه» این شاخص طی دهه ۹۰، منفی ۳ درصد و طی سال‌های نیمه دهه ۸۰ نیز مثبت ۲۷ درصد بوده است. بررسی‌ها از پشت صحنه این رشد ۲۲ درصدی نشان می‌دهد، «عامل اصلی» رکوردزنی «سرمایه‌گذاری واقعی در مرحله ابتدای ساخت وساز» در سال گذشته، «پروژه‌های مسکن سازی دولتی» بوده است نه، «بازار عادی.»
سال گذشته پس از دست کم یکسال «برنامه ریزی دولت برای طرح مسکن ملی»، کلنگ اولیه بخشی از پروژه‌ها توسط پیمانکاران به زمین خورد. آمار‌های مربوط به این طرح می‌گوید، طی سال‌های ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ به عنوان «سال‌های ابتدایی طرح مسکن ملی»، در مجموع ساخت کمتر از ۴۰۰ هزار واحد مسکونی دولتی ساز شروع شد که عمده آنها در سال گذشته در مرحله «شروع احداث» قرار گرفت.
از طرفی، «رکود سنگین ساخت وساز در شهرها» و «شرایط نامناسب سرمایه‌گذاران ساختمانی» در بازار معمولی –غیر از مسکن سازی دولتی- تایید می‌کند که رشد سرمایه‌گذاری در مرحله شروع، بیشتر از پروژه‌های دولتی ساز نشات گرفته است تا پروژه‌های طبیعی سازنده ها.
پیام دوم؛ توقف سرمایه‌ها در «نیمه تمام»ها
سال گذشته بازار ساخت وساز‌ها در کشور شاهد «رشد محسوس و تامل برانگیز» سرمایه به کار رفته در پروژه‌های ناتمام بود. میزان سرمایه‌گذاری واقعی در مرحله میانی ساخت وساز –ساختمان‌های ناتمام- در سال ۱۴۰۲ به میزان ۸ درصد افزایش پیدا کرد.
این رشد باعث شد نسبت «حجم سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های ناتمام» به «حجم کل سرمایه‌گذاری ساختمانی در مجموع مراحل تولید»، از ۵۰ درصد در اواسط دهه ۸۰ و سپس ۵۷ درصد در ابتدای دهه ۹۰، به ۶۱ درصد در سال گذشته افزایش یابد. این سطح بالای «انباشت سرمایه ساختمانی‌ها» در پروژه‌های نیمه تمام و ناتمام به معنای آن است که «سازنده بعد از شروع ساخت و پیشبرد مراحل احداث ساختمان»، احتمالا نتوانسته «پروژه را تکمیل کند» و در بازار مانده است. احتمال مطرح شده را «نبض سرمایه‌گذاری در فرآیند تکمیل» یعنی مرحله آخر خط تولید مسکن و ساختمان، تایید می‌کند.
پیام سوم؛ پسرفت سرمایه‌گذاری واقعی برای «تکمیل ساختمان»
سال گذشته رشد واقعی سرمایه‌گذاری صورت گرفته برای تکمیل ساختمان‌های در حال احداث، ۲.۵ درصد افت کرد. این در حالی است که طی نیمه دوم دهه ۸۰، سرمایه‌گذاری واقعی برای «تکمیل»، ۱۷درصد به صورت میانگین در هر سال افزایش پیدا کرد و طی سال‌های دهه ۹۰ نیز رشد مثبت ۱۱ درصدی داشت. همچنین از سال ۹۷ تا ۱۴۰۱ یعنی عصر جهش قیمت‌ها که شرایط «سرمایه‌گذاری مولد» در مقایسه با «سرمایه‌گذاری غیرمولد»، نامناسب بود، همین شاخص رشد سالانه ۳درصد (میانگین) را به خود دید.
به این ترتیب، «افت سرمایه‌گذاری واقعی برای تکمیل ساختمان ها» در ۱۴۰۲، در مقایسه با «رشد میانگین سال‌های قبل»، رکورد منفی در بازار تولید مسکن و ساختمان است. اکنون با مقایسه «رشد مثبت سرمایه‌گذاری واقعی در پروژه‌های ناتمام» و «رشد منفی سرمایه‌گذاری واقعی برای تکمیل ساختمان» در ۱۴۰۲، می‌توان گفت: صرف نظر از «تصویر کلی» سال گذشته، واقعیت نبض سرمایه‌گذاری ساختمانی، «علامت نامساعد» مخابره می‌کند. بخشی از سازنده‌ها به سفارش دولت در سال گذشته، پروژه‌های ساختمانی دولتی را استارت زدند. اما عمده سرمایه‌گذاران ساختمانی نتوانستند «عرضه محصول» به بازار داشته باشند و سرمایه‌ها در میانه فرآیند، متوقف یا منجمد شده است.
این تصویر واقعی، درست منطبق و هم جهت با «آمار‌های پیشین از بازار ساخت‌وساز» است. آمار اول، به «تیراژ ساخت مسکن در کشور» طی ۱۴۰۲ مربوط می‌شود که مشخص شد، ساخت‌وساز بر اساس تعداد واحد مسکونی در پروانه‌ها تنها ۱۰درصد افزایش یافته و تیراژ از کف عرضه موردنیاز برای تعادل با تقاضای مسکن، کمتر است. سال گذشته احداث ۴۶۲ هزار واحد مسکونی در کشور آغاز شد.
آمار دوم، «شامخ مسکن و ساختمان» بود که پیش‌تر در همین صفحه گزارش آن منتشر شد و مشخص کرد، ساختمانی‌ها در بن بست دو طرفه «تورم تولید» و «رکود فروش» گیر افتاده‌اند. رشد بالای هزینه ساخت‌وساز در سال گذشته، «سرمایه مورد نیاز برای تکمیل ساختمان‌ها» را از توان سازنده‌ها فراتر برد.
از طرفی، سرمایه‌گذار برای طی خط تولید خود نیازمند «فروش راحت و به موقع محصولات قبلی» است و وقتی نتواند ساختمان‌های ساخته شده قبل را در بازار به فروش برساند، برای تکمیل پروژه اش با «کمبود نقدینگی» روبه‌رو می‌شود. همین شرایط گفته شده، مطابق آمار سرمایه‌گذاری، عینا در سال گذشته برای ساختمانی‌ها رخ داده است.
پیام سیاستی به متولی مسکن
بررسی‌ها نشان می‌دهد، بازار مسکن ماه‌های پیش رو بر اساس «تصویر واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی ۱۴۰۲»، با نوعی «استعداد افزایش عرضه در کوتاه مدت و میان مدت» روبه‌رو است که بالفعل شدن آن، شروطی دارد.
حجم قابل‌توجه ساختمان در حال ساخت، اما نیمه تمام و ناتمام در مناطق شهری کشور به عنوان «نمای پنهان سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی ۱۴۰۲»، شرایطی را به وجود آورده است که اگر در ماه‌های آینده «سطح هزینه‌های تولید مسکن» به ثبات برسد یا از رشد کمتری نسبت به سال‌های قبل برخوردار شود، در این صورت «امکان تکمیل» ساختمان‌ها به وجود می‌آید.
این البته همه «شروط» برای «رشد سرمایه‌گذاری ساختمان‌های تکمیل شده» در آینده نیست. شرط کافی برای این منظور، «کاهش ریسک‌های فعالیت مولدی» در کنار «توانمندشدن سمت تقاضا» برای خرید ساختمان هاست. این پیام سیاستی از آنجا اهمیت دارد که «فرآیند ساخت‌وساز» معمولا ۲ سال به طول می‌انجامد و در مقاطع رکود، این پروسه، طولانی‌تر هم می‌شود.
اکنون، اما «پروژه‌هایی وجود دارد با پیشرفت فیزیکی مشخص، اما نه نهایی» که اگر محیط مساعد برای تکمیل آنها برقرار شود، این ناتمام‌ها زودتر از «سرمایه‌گذاری برای شروع پروژه جدید» می‌تواند بازار مسکن و ساختمان را تا حدودی از رکود جدا کند.
سال گذشته در مجموع ۹۰۰ همت سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز شهری در کشور صورت گرفت که به لحاظ رشد اسمی، ۴۶ درصد افزایش نسبت به ۱۴۰۱ داشت. از این رقم، حدود ۲۰۵ همت در مرحله شروع ساخت، ۵۵۵ همت برای ساختمان‌های نیمه تمام و حدود ۱۴۰ همت نیز برای تکمیل ساختمان‌های در حال احداث قبلی، صرف شد که به ترتیب، رشد اسمی ۵۹ درصدی، ۴۵ درصدی و ۳۵ درصدی داشته است.
روند رشد اسمی سرمایه‌گذاری در مراحل سه‌گانه خط تولید مسکن و ساختمان نیز مشخص می‌کند، «کار تکمیل ساختمان ها» عقب‌تر از «شروع احداث» بوده است و در عین حال «رشد سرمایه مانده در ساختمان‌های در حال احداث» نیز قابل‌توجه است.
در بررسی‌ها برای سنجش رشد واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی، تورم تولید برای مراحل سه گانه در سال ۱۴۰۲، یکسان در نظر گرفته شده است. این در حالی است که سال گذشته، میزان رشد هزینه ساخت در مرحله تکمیل ساختمان به دلیل استفاده از مواد و مصالح وارداتی، بیش از رشد هزینه در مراحل ابتدایی و میانی بود که در این صورت، «افت سرمایه‌گذاری واقعی برای تکمیل» احتمالا بیش از ۲.۵ درصد باشد.
